Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, bir kişinin taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını savunabilmek için açtığı, tapu kaydındaki yanlışlığın düzeltilmesi ve gerçek mülkiyetin tescil edilmesi amacıyla başvurulan bir hukuk davasıdır. Bu dava ile, tapu sicilindeki yanlış, eksik veya haksız kaydın iptal edilmesi ve mülkiyetin doğru şekilde yeniden tescil edilmesi talep edilir.

Tapu iptal ve tescil davası, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’na dayanarak yürütülür. Bu davalar, taşınmazın gerçek maliki tarafından açılabileceği gibi, taşınmaz üzerinde hukuki bir hakkı bulunan diğer kişiler tarafından da açılabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Şartları

Tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için bazı hukuki şartlar vardır:

  1. Tapu Sicilindeki Haksız Kayıt: Davacının, tapu sicilindeki kaydın yanlış veya haksız olduğunu iddia etmesi gerekmektedir. Bu, genellikle taşınmazın satışı, devri veya ipotek işlemleri sırasında yapılan hatalardan veya kötü niyetli işlemlerden kaynaklanabilir.
  2. Gerçek Mülkiyet Hakkı: Davacı, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu ispat etmelidir. Tapu kaydındaki hatalı tescilin, gerçek mülkiyet hakkını ihlal ettiğini kanıtlamak zorunludur.
  3. İzleyen Durumların İptali: Tapu kaydının yanlış yapılmasından sonra taşınmazın üzerinde yapılan tüm işlemler de geçersiz olacaktır. Bu nedenle, tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce taşınmaz üzerindeki diğer haklar (ipotek, satış, kira sözleşmesi vb.) hakkında da değerlendirme yapılmalıdır.
  4. Hukuki Sebep: Dava açan kişinin, tapu sicilindeki kaydın yanlış olduğunu belirten somut bir hukuki sebebi olmalıdır. Bu, örneğin sahte evrak kullanımı, hileli satışlar veya başkasının adına yapılan haksız tescil gibi durumlardan kaynaklanabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükümlülüğü

Tapu iptal ve tescil davası, somut ve güçlü delillere dayanan bir davadır. Davacı, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu ve tapu kaydının hatalı yapıldığını ispat etmek zorundadır. İspat için kullanılabilecek belgeler ve deliller arasında şunlar sayılabilir:

  • Tapu Kaydı ve Tapu Senedi: Gerçek malikin tapu kaydına dair belgeleri, yapılan hatalı tescili kanıtlamak için önemli bir delil olabilir.
  • Satış Sözleşmeleri ve İpotek Kayıtları: Taşınmazın devriyle ilgili yapılan sözleşmeler veya ipotek işlemleri, kaydın yanlış yapıldığını ispatlamak için kullanılabilir.
  • Tanık Beyanları: Dava, şahitlerin ifadeleriyle de desteklenebilir, özellikle taşınmazın geçmişteki sahipliğiyle ilgili tartışmalı durumlarda tanıklar önemli rol oynayabilir.
  • Kamu Kurumlarıyla Yapılan Yazışmalar: Belediyeler veya tapu dairelerinden alınan yazılı belgeler, tapu kaydındaki yanlışlığın tespitinde önemli olabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Türleri

Tapu iptal ve tescil davaları, aşağıdaki durumlara göre çeşitlendirilebilir:

  1. Tapu Kaydının Hatalı Yapılması Durumu: Tapu sicilinde, gerçek malik yerine başka bir kişinin adı geçiyorsa (örneğin, sahte belge veya imza kullanılarak yapılmış bir işlem) dava açılabilir.
  2. Hileli ve Kötü Niyetli Satışlar: Bir taşınmaz, malikin iradesi dışında, hile veya aldatma yoluyla başkasına satılmışsa ve tapu kaydında gerçek malik yerine alıcı görünüyorsa, iptal ve tescil davası açılabilir.
  3. Mirasçılık Hakkı ile İlgili Davalar: Miras yoluyla devrolan taşınmazlarda, mirasçılar arasında meydana gelen anlaşmazlıklar nedeniyle tapu kaydının yanlış yapılması durumunda, gerçek mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
  4. İpotekli ve Hacizli Taşınmazlar Üzerindeki Hatalar: Taşınmazın ipotekli veya hacizli olduğu halde, tapu kaydının yanlış yapılması durumunda, gerçek hak sahipleri tapu iptal ve tescil davası açabilirler.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Davalı ve Davacı Taraflar

  • Davacı: Tapu kaydındaki yanlışlığın giderilmesi talebinde bulunan gerçek maliktir. Davacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ispatlamak zorundadır.
  • Davalı: Tapu sicilinde kaydı yapılan kişi, taşınmaz üzerindeki yanlış kaydın sahibidir. Davalı, davacının mülkiyet hakkını geçersiz kılmak için hukuki savunmalar yapabilir.

Tapu tescil iptal davası açılabilen durumlar şu şekildedir:

  1. Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Taşınmaz satışı için tarafların fiil ehliyetine sahip olması gereklidir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişilerin mülkiyeti devir işlemleri geçersizdir. Fiil ehliyetinden yoksun bir kişi tarafından yapılan tapu devri yolsuz tescil niteliğinde olacağından bu işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında kişinin fiil ehliyetinin bulunmadığını gösteren tıbbi raporlar sunulmalıdır.

  1. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Muris, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hileli işlemler ile taşınmazını bir başkasına devrederse, muris muvazaası (mal kaçırma) oluşur. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın terekeye döndürülmesini ya da mirasçılar adına tescil edilmesini sağlayabilir.

  1. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Vekalet sözleşmesi gereği vekil, vekil edenin menfaatlerini gözeterek hareket etmek zorundadır. Dolayısıyla vekil edenin menfaatlerine aykırı işlem tesis eden vekilin sorumluluğu doğmaktadır. Vekil, vekalet sözleşmesine aykırı olarak tapuda işlem tesis ettiği takdirde 3. kişilere karşı tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

  1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Ölünceye kadar bakma taahhüttü karşısında diğer kişi tarafından belirli bir malvarlığının devri taahhüt edilen sözleşmelere “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” denmektedir. Bakım alacaklısının ölümünden sonra bakım borçlusu, malvarlığının kendisine devri için mirasçılara yönelik tapu iptali ve tescil davası açabilir.

  1. Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Eşler, diğerinin açık rızasını almaksızın aile konutu niteliğindeki taşınmazı 3. kişilere devredemez. Eşlerin menfaatinin korunması için tapu kütüğünde taşınmaza “aile konutu şerhi” konulmaktadır. Aile konutu şerhi bulunan bir taşınmaz, diğer eşin açık rızası alınmaksızın 3. kişilere devredildiği takdirde tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

  1. Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapusuz bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak en az 20 yıl elinde bulunduran kişi taşınmazın mülkiyetini kazanmış sayılmaktadır. Ancak tapu kütüğünden malikin kim olduğu anlaşıldığı takdirde zamanaşımıyla mülkiyeti kazanan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kaç Yıl Sürer?

Tapu iptal ve tescil davasının kaç yıl süreceği mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişkenlik gösterecektir. Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde yaklaşık 1,5 yıl sürmektedir. İstinaf aşaması yaklaşık 1,5 yıl sürebilir. Temyiz aşaması yaklaşık 2 yıl sürebilir.